사실상 보증금을 돌려받을 수 없는 주택.
새로운 임차인을 직접 구해야 나갈 수 있는 임차인.
깡통주택임을 모르고 임대차 계약하는 임차인.
건물주가 바지인지 알려주지 않는 등기부등본.
가압류, 근저당권이 있는 주택을 떠안도록 강요당하는 임차인.
박근혜 정권이 부동산가격 떠받치기 목적으로 끌어올린 아파트 전세가격.
여기에다 코로나 위기대응 차원에서 풀린 자금이 부동산 시장으로 흘러들면서 빌라, 다가구 등의 전세가격 상승으로 이어지고 있다.
이 와중에 현금이 충분하지 않은 중산층 이하 가구들이 빌라 전세시장으로 내몰리면서 각종 피해사례가 발생하고 있다.
대표적인 수법은 몇 백만 원을 주고 바지를 내세워 빌라를 사들이거나 신축하여 선순위 근저당권 설정 후 남은 부분을 주변의 전세시세 보다 저렴하게 전세임대 후 전세만기일에 전세금 반환을 하지 못하고 대출금 연체로 인하여 경매에 넘어가는(사실상 넘겨버리는) 형태다.
이러한 사례는 임대인이 전세금을 은행에 예금을 하지 않고 주택매입이나 투자 등에 소비하는 경우 특히 금리인상 시기에 많이 나타나게 된다.
전세를 안고 주택을 구매하는 갭투기 역시 금리인상이나 경기침체로 인하여 주택가격이 하락할 때에 이와 유사한 경우가 발생할 수 있다.
이와 같은 피해사례는 신축빌라를 중심으로 많이 발생하고 있다.
어떤 물건이든 공급에 비하여 수요가 많을 때에는 그 물건의 소유자는 수요자에게 경품제공과 같은 과잉친절을 베풀면서 물건을 팔아야 할 필요성이 낮아지게 마련이다. (이런 상식적인 부분만 유념하더라도 순간의 편안함에 모든 것을 거는 우를 범하는 일은 는 피할 수 있을 것이다.)
부동산 역시 마찬가지다.
전세를 찾는 수요자가 많고 공급이 부족한 경우임에도 불구하고 전세 세입자를 상대로 이사비용 지불, 옵션 제공 등의 각종 혜택을 제공한다는 전세광고가 있다면 그 광고 뒤에는 세입자가 모르는 악의적인 요소들이 숨어 있는 경우가 많다고 봐야 한다는 의미다.
그런 악의적인 요소들이 현실화되었을 때 위에 제시된 불행한 일들이 벌어지게 된다.
그렇다면 이러한 불행한 일들을 사전에 막거나 혹은 알아차릴 수 있도록 법적인, 제도적인 보호장치들이 갖추어져 있는가.
법적으로 보호장치는 사실상 갖추어져 있지 않다.
제삼자가 보았을 때는 사기로 보임에도 불구하고 법으로 넘어갔을 때 관련 경험이 부족한 일반인들 입장에서는 현 임대사업자 제도를 교묘하게 악용하는 전문 빌라업자들을 상대로 사기를 당했다는 사실을 법정에서 입증하기가 쉽지 않은 것이 사실이다.
무엇보다도 위와 같이 빌라 전세사기를 당했을 때 임차인이 보증금 회수를 할 수 없게 된다는 것이 가장 큰 문제다.
그러므로 현실적으로 경험적으로 스스로 조심하는 수밖에 없는 실정이다.
빌라 전세사기를 피할 수 있는 구체적이고 확실한 방법은 사실 마땅히 없는 것이 현실이다.
사기를 치려고 마음먹은 사람에게 당하지 않을 사람은 별로 없다는 의미다.
그렇지만 그냥 앉아서 당할 수는 없는 노릇이다.
부족하나마 현실적으로 깡통빌라 전세사기를 당하지 않기 위하여 다음과 같은 것에 관심을 가질 필요가 있다.
첫째, 임대차계약 전에 임대인의 블랙리스트 등재 여부를 주택도시보증공사 혹은 서울보증보험에 문의한다.
임대차 계약한 임차인이 보증보험에 가입한 경우 만기 후에 임차인이 임대료를 받지 못할 경우 보험사가 보증금을 대위 변제해주게 된다.
이 경우 보험사는 임대인에게 보증금 반환에 대한 구상권을 청구하게 되는데 임대인이 보증보험을 갚지 못하게 되는 일이 반복되면 블랙리스트에 임대인의 이름을 등록, 관리하게 된다.
둘째, 가능하면 임대차계약 시 주택도시보증공사의 [전세보증금 반환보증]이나 서울보증보험의 [전세금보장 신용보험] 등의 제도를 활용하도록 한다.
보증보험 가입이 안 되는 주택은 일단 의심을 해보는 것이 좋다.
셋째, 지나치게 많은 혜택을 주는 빌라 전세매물을 기피한다.
요즘 같이 전세 공급에 비하여 전세 수요가 많은 시점에 이사비용이나 옵션 제공 등의 혜택을 제공하는 전세매물은 의심하는 것이 좋다.
넷째, 임차인이 직접 내놓은 경우 임대인이 보증금 반환여력이 없는 경우가 많다.
즉, 임차인이 다른 임차인에게 자신이 살던 집을 떠 넘기고 보증금을 회수하는 형태다. 일종의 폭탄 돌리기다.
다섯째, 계약하고자 하는 주변지역의 빌라 시세를 사전에 파악하여 입주 대상 주택의 전세 가격과 비교하여 입주대상 주택의 깡통주택 여부를 판단할 수 있도록 하는 것이 좋다.
여섯째, 모든 선순위 가압류는 일단 후순위 임차인에게 불리하다고 생각하는 것이 정석이다.
일단 가압류 등기가 등기부에 등재된 주택의 전세는 임대인이나 부동산 중개인이 아무리 설명을 그럴싸하게 하더라도 쳐다보지 않는 것이 좋다.
"법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다"
전세시장, 사기의 설계자들 - 전반부 - PD수첩 (11월 17일 방송)
[관련 글]
악마의 덫에 걸린 최우선 변제조항... 주택임대차보호법 제8 조.
이명박, 박근혜 10년 - 재벌천국... 부자천국... 서민지옥 고착화 됐다.
의원직을 이용하고, 국민의 세금을 동원하여 자신의 재산을 불리는 쓰레기 같은 의원들.
기재부와 국토부는 정말 건설카르텔의 하부기관인 것인가.
기재부와 국토부가 학습시킨 "아파트 불사"의 천태만상.
환금성 기능을 상실해가는 오래된 고층아파트 문제... 이대로 좋은가...
'Economy > Estate(부동산)' 카테고리의 다른 글
| 내가 아파트를 구입한다면 필수 선정기준. (1) | 2023.11.27 |
|---|---|
| 코로나 이후의 부동산(아파트) 시장 어떻게 바뀌나. (0) | 2020.05.31 |
| 기재부와 국토부가 학습 시킨 "아파트 불사"의 천태만상. (0) | 2019.11.28 |
| 기재부와 국토부는 정말 건설카르텔의 하부기관인 것인가. (0) | 2019.10.10 |
| 재벌의 부동산 보유세가 저렴한 나라, 대한민국의 '10대 부동산 재벌의 부동산 가치가 1,000조 원'이다. (0) | 2019.02.27 |
