본 글에서 주임법은 "주택임대차 보호법"을 의미합니다.
우연히 난 한 사람의 죽음에 관한 기사를 접하고 주임법의 맹점을 짚어 보고자 몇 자 적어 올립니다.
우리 사회에는 하루에도 수많은 사람이 태어나고 생을 마감하기도 한다.
그러나 태어나는 모습은 같을지 모르나 생을 마감함에는 모두가 다른 이유와 모습을 갖게 마련이다.
생이 마감되는 순간을 그 자신의 생을 온전히 살아내고 맞이한다면 얼마나 좋겠는가... 죽음은 물론 슬픈 일일지 모르나 그런 죽음이야말로 각박한 현대 오늘을 살아가는 이들로써는 행복한 죽음 아니겠는가...
내가 이 글을 씀은 누군가의 잣대로 법이 만들어지고 누군가의 잣대로 심판되고 누군가는 그러한 법을 악용하고 누군가는 그러한 자들의 희생양이 되는 사회의 암울한 현실이 너무나 개탄스럽기에 이 글을 쓰려고 한다.
부동산..... 이것은 인간이 태어나 죽음의 순간에 이르기까지 먹고 입는 것과 마찬가지로 우리 삶에 깊숙이 연관되어 있는 인간의 피조물이다. 부동산을 두고 사회는 매일 전쟁을 치른다...
이제 본격적으로 주택임대차보호법에 관하여 글을 써보겠다.
주택임대차보호법이 무엇인가... 딱 한 마디로 특별법이다. 민법보다 우선하는 특별법... 돈 없는 서민은 이것만을 믿고 살고 있다고 해도 과언이 아니다.
그런데 현실은 주택임대차보호법은 서민을 잘 보호해주지 못하는 경우가 있다. 법과 현실을 두고 벌어지는 일련의 사회상을 논해보라면 딱 세 줄로 논하고 싶다.
누구는 규제하겠다 혹은 보호하겠다 법을 만들고, 누구는 그 법에 의하여 네가 옳다 네가 그르다 판결을 하고, 누구는 내가 법을 좀 아니 이것을 악용하고, 누구는 돈이 없어 그들의 상술에 넘어가 모든 재산을 잃고..... 이곳이야말로 법을 두고 벌어지는 사회 군상들의 싸움터 아니겠는가.
주택임대차보호법 관련 이런 판례가 있다...
대법원 2005.5.13 선고 2003 다 50771
대법원 2013.4.26 선고 2012 다 118334
(대법원 판례 검색) - http://glaw.scourt.go.kr/wsjo/panre/sjo050.do#1489683791560
위 두 개의 대법원 판례는 주택임대차보호법상의 최우선변제권에 대한 규정이 무조건적 보호를 받는 특별법 규정이 아닐 수도 있는 경우를 다루고 있다.
우리는 흔히 주택임대차보호법 제8조에 명시된 보증금 중 일정액 보호 규정이라는 규정이 천하무적인 줄 알고 있는 경우가 많다.
법에 정해진 일정 요건만 갖추면 무조건 다른 담보물권자 보다 우선 변제받을 권리는 서민들에게는 남의 집에 세 들어 살더라도 편안히 발 뻗고 잘 수 있게 해주는 안전장치인 줄로 알고 있다.
그러나 위의 판례를 보면 그러하지 않을 수도 있다는 사실을 새삼스레 떠올리게 된다. 법이 경매에 넘어가고 채권자가 주택임대차보호법 제3조의 2 제3항과 같은 조항에 근거하여 이의신청을 하는 경우 주임법 8조는 뒤로 밀리는 경우가 발생할 수도 있음을 위 판례는 알려주고 있다.
두 판례가 보는 시각은 다음과 같이 요약해 볼 수 있다. [주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과 상태에서의 담보 제공행위로써 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권 설정행위는 사해행위 취소의 대상이 된다고 할 것이다.]
이것이 무슨 뜻인가... 아래 나열하는 경우에 해당하면 주임법 제8조가 특별법 아니 특별법 할아비 조항 일지라도 임차인은 주택임대차 보호법 제8조의 보호를 받을 수 없다는 대법원의 엄중한 경고라고 받아들이면 되겠다.
1. 임차하고자 하는 주택이 채무자의 유일한 주택인 경우.
2. 계약 체결 당시 채무자가 채무초과 상태인 경우.
3. 임차인이 채무자의 그러한 사정을 알고서 자신의 경제적 이득을 목적으로 계약한 경우.
이러한 경우에 해당 시 자신의 임대차 보증금이 소액보증금 한도에 해당하더라도 경매 시 채권자가 이의를 제기할 경우 배당에서 배제될 수도 있다는 의미가 되겠다. 이러한 예를 들어 보라 한다면 아주 딱 들어맞는 예를 아닐지는 모르나 이러한 경우를 생각해 볼 수 있다. 우리가 길을 가다 보면 전봇대에 [30평대 아파트 급 전세 2000만, 보증금 회수 가능]이라는 내용과 유사한 광고 전단이 붙어 있는 것을 볼 수 있을 것이다. 바로 이러한 전단을 보고 전세 계약을 체결한 세입자가 살던 아파트가 입주 후 얼마 지나지 않아 경매에 넘어갔을 때 그 세입자가 채권자들의 배당 이의 신청으로 인해 배당에서 배제되는 경우가 있다면 위의 판례의 사례와 비슷한 경우라 볼 수 있을 것이다.
난 이러한 판례를 접하면서 몇 가지 고민을 하게 되었다..
위 1 ~3번 중, 3번은 입증의 문제이므로 논외로 하더라도, 현실적으로 임대차계약 시 위 1번과 2번의 내용에 대하여 임차인은 임차목적물에 대한 정보를 얼마나 정확하게 획득할 기회를 법적으로 부여받고 있는가...
과연 위의 1번과 2번과 관련한 임대인의 정보를 임차인에게 제공할 것을 중개업법은 과연 규정하고 있는가...
아무리 법관이 판단을 함에 있어 법과 법리에 따라 판단을 한다고는 하나... 특별법 우선이 엄연히 존재하는 법치국가에서 일반법의 법리를 어디까지 적용시킬 수 있느냐에 관하여 사회적으로 고민해야 할 때라 본다.
주택임대차보호법이란 특별법을 만들면서 과연 입법부는 어떤 고민을 했을까....
배당에서 채권자가 이의 제기를 하고 판사가 판결을 함에 있어 위의 경우에 해당하면 누구의 잘못이 더 큰지, 누가 원인 제공했는지는 묻거나 고려하지 않은 채 임차인이 전혀 보호받지 못하는 판결을 한다면 더 큰 책임이 있는 자들은 책임을 면하고 힘 없고 약한 임차인이 자칫 모든 책임과 손실을 다 떠안는 결과가 될 수 있음을 입법부와 판사는 생각이나마 해 보았을까....
주임법 제8조의 입법 의의를 깡그리 뭉개버리는 이런 판결이 가능할 것이면 주택임대차보호법이라는 특별법 내에 더욱 특별히 보호받을 수 있는 별도의 규정으로 8조를 왜 넣었을까...
판사는 저러한 판결을 함에 있어 제8조의 의미를 생각하긴 했을까...
판사는 왜 주택임대차보호법에 없는 채무초과 상태니, 유일한 주택이니 하는 상사 용어를 말하며 저런 판결을 해야 했을까... 누군가가 배당 이의 제기 소를 제기하면 판사의 판결 기준에는 민법적 시각이 우선이고 그 순간 주택임대차보호법 제8조는 아래 깔려버리는 규정이었단 말인가...
그리고 그러한 판결을 할 것이면 그런 임대차계약을 함으로써 이득을 본 임대인과 중개인도 당연히 배당과정에서 발생하는 채권자의 손실 일부를 임대인과 중개인이 보상하도록 하는 보호장치가 마련되어야 한다.
임차인이 밥상에 숟가락을 얹었기로 서니 단지 숟가락을 얹었다는 죄로 그 밥상을 차린 자가 져야 할 책임과 그 밥상을 차리는데에 가담한 일꾼의 책임까지 모두 뒤집어씌우는 판결은 경우가 아닌 것이다.
또한 대법원이 특별법속의 특별 호보 규정이 적용되지 않는 저런 판결을 하려 한다면 최소한 주택임대차보호법을 뜯어고쳐 8조의 보호를 받지 못하는 경우에 관하여 명문화해야 한다고 본다.
법적인 약자를 보호하기 위하여 제정된 특별법이 엄연히 있는데 일반밥의 상사 논리를 앞세워 특별법인 임대차 보호법을 적용하지 않을 것이면 주임법 제8조를 없애든지 아니면, 판사들 생각에 아무리 보아도 특별법보다 상사 논리가 앞선다 생각이 든다면 지금이라도 또 다른 피해자가 발생하지 않도록 8조의 보호를 받지 못하는 경우를 법에 명시해야 하지 않겠는가...
경매에서 임차인을 상대로 한 배당 이의 소를 제기하는 것은 대부분 채권자인 금융기관일 것인데 거대 금융기관이 소를 제기하고 이의 옳고 그름을 따지는 법정에서 특별법의 제정 취지가 무색해지는 판결을 할 것이면 애당초 왜 그러한 규정을 만든 것인지 묻고 싶다...
하루살이에도 버거운 국민들은 법을 모른다... 하루 먹고살기에 온 정신을 쏟아도 버티기 힘든 그들이다... 그러니 입법부에게 법을 만들라... 사법부에게 법이 지켜지는지 감시해 달라 한 것이 아니었던가...
법이 온전하지 못함을 알고서도 힘없는 백성에게 온전치 못한 규정을 적용하고 그들에게 법의 잣대를 들이대서야 어찌 사회가 공평하다고 할 수 있으며, 어찌 국민들이 사회 지도층을 신뢰할 수 있겠는가...
이는 상황이 이러함에도 불구하고 법률 개정을 하지 않는 입법부의 잘못이 크며, 명문 규정이 부족한 상황에서 상사관계의 옳고 그름을 따지기 위하여 특별법속의 특별 보호 규정 제정 취지를 무색게 하는 판결을 한 사법부도 잘못이 작다고는 할 수 없을 것이다.
또한 국민의 생활 법규에 가장 밀접하게 영향을 미칠 수 있는 정부입법 당사자인 법제처 또한 그 책임을 면하기 어렵다.
법 규정을 악용함으로써 피해를 보는 국민을 보호 또는 법을 악용하는 자들을 규제하려고 법을 만들고 그 법에 의하여 판결을 하려 한다면 그 법을 악용하지 못하도록 법 제도를 올바르게 정비할 책임 또한 그들이 져야 한다. 또한 서민들도 가난은 나라가 구해주지 않는다는 것을 명심하고, 요행을 바라지 말고, 싼 것이 비지떡이라는 사실을 명심하고 잠깐 편하자고 가족을 고통 속으로 몰고 가는 어리석은 선택을 하는 우를 범하지 않기를 바란다.
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재벌의 부동산 보유세가 저렴한 나라, 대한민국의 '10대 부동산 재벌의 부동산 가치가 1,000조 원'이다.
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