아파트 구매와 월세 어떤 것이 더 경제적인가...

아파트 구매와 월세 어떤 것이 더 경제적인가...

이 글은 주관적 의견이 일부 포함된 글이므로 이 부분을 감안하고 읽어주시기를 당부드립니다.

 

21세기.... 인구증가율 감소... 중산층의 몰락... 중고등학교 학생 수의 급감... 수도권 아파트 1000만 호 시대...

급격히 증가하는 노후화된 고층 아파트 수.... 급격히 증가하는 노인층 인구비중.

부동산 특히 아파트만을 놓고 보면 그 어느 것 하나 2-30년 후 아파트의 가치를 긍정적으로 볼 수 있는 변수가 보이지 않는 시점입니다...

그래서 아파트 월세와 일부 대출을 낀 아파트 구매 후 거주,

그리고 올 현금을 이용한 아파트 구매 후 거주.

이렇게 세 가지를 갖고 경제성을 따져 봤습니다.

 

먼저 여러 조건들이 있기 때문에 많은 조건을 아주 단순화했습니다.

(시간 관계상 이하에서는 존칭 생략하기로 합니다.)

 

임차 또는 구매대상 아파트 가격은 8억.

아파트 평형은 30평형(전용면적 25.7평).

예금은 정기예금으로 한다.

예금금리는 복리... 연 1.5% (30년간 금리고정 조건).

대출금리는 연 4% (30년 만기 일시납 조건).

아파트 소유자는 30년간 자가 직접 거주 조건..

아파트 임차인은 보증금 1억 기준.

임대료 30년간 동결 조건.

물가상승분 반영하지 않는 조건.

물가 고정. 세금 연간 70만원 고정, 의료보험료 월 25만원 고정 조건.

자가, 월세 모두 동일 아파트에 거주 조건이므로 관리비는 조건에 넣지 않음.

또한 자가와 월세가 갖는 심리적인 효과 또한 반영하지 않기로 한다.

또한 30년간의 화폐가치가 변동하지 않음을 전제로 한다.

주택은 1가구 1주택 양도세 비과세 해당을 조건으로 한다.

 

투자자는 3명

1. 현금 5억 보유, 30년간 아파트 임차를 희망하는 A형,

2. 현금 5억 보유, 추가로 3억 대출받고 아파트 구매 후 거주희망하는 B형,

3. 현금 8억 보유, 올 현금으로 아파트 구매 후 거주희망하는 C형.

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첫 번째 A유형 (1억에 100만원에 30년 임차)

총 5억 중에서 5년 치 임대료 선공제 후 남은금액 예치시 받는 이자계산표.

금액 기간	예치금(5년간 임대료 제외금액)	5년 후 총계.(원금+이자)
0-5년	4억4천	4억7천
5년-10년	4억1천	4억3천6백
10년-15년	3억7천6백	4억
15년-20년	3억4천	3억6천2백
20년-25년	3억2백	3억2천1백
25년-30년	2억6천1백	2억7천8백

(표와 관련한 자세한 사항은 하단 그림 참고.)

이 계산은 편의상 5년 치 임대료를 일괄 선공제 후 남은 금액을 예금하는 방식으로 계산하였기 때문에 실제 남은 자금은 약간 더 증가할 것임.

 

총 5억의 현금자산을 월 100만원의 아파트 월세 세입자로 30년간 임차할 경우...

월 100만원씩 연간 1,200만원의 임차료 비용 발생.

 

아파트 임차시 30년간 주요 비용항목.

1. 30년 동안 임차인이 지출해야 하는 자금은 기본적으로 3억 6천의 임차료 발생.

2. 보증금 1억 30년간 예치시 받을 수 있었던 이자분 4천8백만원.

3. 30년간 임차료로 지급한 3억 6천에 대한 포기이자분 약 1.1억

 

세 가지를 더할 경우 임차인은 30년간 아파트 임차시 약 5.2억의 총비용이 필요함.

30년 후 임차인의 손에는 여전히 최소 2억 8천의 자금이 남아 있음.

순수하게 임차인이 아파트 임차에 쓴 자금은 30년간 약 2억 2천만원.

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두 번째 B유형 (5억 현금 + 3억 대출로 아파트 구매 후 30년 거주)

5억의 자기자금과 3억의 대출을 이용한 아파트 구매 후 계속 아파트에 거주할 경우.....

예금금리 복리 1.5%, 대출금리 4% 고정. 물가 고정. 세금 연간 70만원 고정, 의료보험료 월 25만원 고정.

 

일부대출 방식의 아파트 구매 후 거주시 30년간 주요 비용항목.

1. 아파트 구매에 쓰인 현금 5억 30년간 정기예금할 경우 받을 수 있는 이자 포기분 2.4억.

2. 아파트 구매에 쓰인 대출금 3억.... 대출이자 3.6억.

3. 재산세 등 세금 30년간 약 2천1백만원.

4. 의료보험료 30년간 약 9천만원.

 

일부대출 형식으로 자가소유할 경우 현금 5억 외에 30년간 추가로 필요한 비용 총 7억1천1백만 원 발생.

총 경비 = 아파트 구매시 현금 5억 + 30년간 추가비용 7억1천1백만원 = 12억1천1백만원.

30년 후 아파트 가격이 12억 1천1백만원 상황에서 매각하였다고 가정할 경우...

소유자는 매각대금에서 30년 만기 일시불 대출금 및 이자 총 6.6억과 의료보험료, 재산세 등 비용지출분 공제 후,

매각대금에서 순수하게 소유자에게 돌아가는 금액은 4억 4천만원.... 실질적으로 6천만원의 원금손실 발생...

여기에서 포인트는 원금의 이자를 기대하기는 커녕 오히려 원금손실 발생하고 있다...

만일 30년 후 아파트 가격이 10억으로 하락하였다면 약 2억6천의 원금손실 발생.

아파트 가격이 10억 이하로 하락하면 투자가치면에서 월세로 30년간 거주한 임차인보다 나을 것이 없는 상황이 발생한다.

결론적으로 일부대출 형식으로 자가소유할 경우 그 가격이 30년 후 아파트 가격이 12억7천이 되는지 여부가 실질적 원금손실의 여부를 좌우하는 기준점이 된다라고 할 수 있다.

최종 결론 : 5억의 현금을 30년간 예치시 받을 수 있는 이자분 2억 4천을 포기하고 3억의 대출을 받는 조건으로 아파트를 구매 후 거주하였다고 할 경우 5억의 원금이나마 건질 수 있으려면 30년 후 아파트 가격이 12억 7천1백만원이 되어야 한다는 결론이다.

상황이 이러한데 30년 후 실제 거래가격이 구매시 가격인 8억에 멈추어 있다고 하면 얼마나 끔찍한 상황이 발생하겠는가 우리 모두 냉정하게 고민해야 할 때이다.

우리가 현재 처한 상황은 은행 뒤꾸녕 빠는 행위를 평생 해야만 하는 덫에 빠진 것은 아닌가에 대하여 냉정하게 다시 돌아봐야 할 때라는 느낌이 퐉 오지 않는다면 당신은 돈이 아주 많거나 아직 덜 힘들거나 둘 중 하나일 수 있다.

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세 번째 C유형 (8억 올 현금으로 아파트 구매 후 30년 거주)

올 현금 방식의 아파트 구매 후 거주시 30년간 주요 비용항목.

1. 30년간 8억 예치시 받을 수 있는 이자 포기분 3억8천4백.

2. 재산세 등 세금 30년간 약 2천1백만원.

3. 의료보험료 30년간 약 9,000만원.

 

무대출, 올현금으로 자가소유할 경우 구매자금 외에 30년간 추가로 필요한 비용 4억 9천400만원.

총 경비 아파트 구매시 현금 8억 + 30년간 추가비용 4억 9천400만원 - 12억 9천400만원.

30년 후 아파트 가격이 12억 1천1백만원 상황에서 매각하였다고 가정할 경우...

소유자는 매각대금에서 의료보험료, 재산세 등 비용지출분을 공제하면 11억...

매각대금에서 순수하게 소유자에게 돌아가는 금액은 11억.

최종결론 : 올 현금으로 8억의 아파트를 구매 후 30년간 거주시 30년 후 아파트가 12억 1천 1백만원에 매각이 된 경우...

아파트 소유자는 원금 외에도 추가로 이자에 해당하는 3억을 손에 쥘 수 있다...

30년 후 12억 1천 1백만원에 아파트를 매각했을 경우

8억의 현금으로 구매한 C형 투자자가 3억 대출을 받고 아파트를 구매한 B형 투자자에 비하여 6억6천의 현금을 더 손에 쥐게 된다.

결국 아파트를 구매하는 시점에 얼마의 현금을 동원했느냐에 따라 수익률이 달라진다는 결과가 발생한다는 사실이 증명됨을 알 수 있다.

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여기에서 우리는 자가의 경우 대출을 받고 구매하는 것이 오히려 경제적으로 손실이라는 사실을 확인할 수 있다.

결국 일정 부분의 대출을 낀 주택구매가 더 경제적이라는 소리는 은행을 배불리기 위하여 만들어낸 완전 개소리라는 것을 확인할 수 있게된다.

 

위 두가지 요소 임차와 자가의 경우를 현실적으로 2차 비교를 더 해 보면..

우선 의료보험료인데, 자산이 많을 경우 의료보험료가 더 높은 비율로 상승을 한다고 가정한다면 자가 소유자가 불리하다...

예금금리와 관련하여 B, C 유형을 비교하면

예금금리가 상승할수록 C 유형이 불리하고,

대출금리가 상승할수록 B 유형이 불리하다.

참고로 대출금리가 5%를 돌파하면 포기 이자분등 모든 비용을 감안할 경우 일부 대출방식 형태의 아파트 구매자가 올 현금 구매자보다 30년간 추가 비용이 더 커진다.

이는 30년 후 동일가격에서 매각한다고 가정할 경우 올 현금 구매자에 비하여 손에 쥐는 현금이 더 줄어들게 됨을 의미한다.

이하는 네이버에서 산출한 예금 및 대출금 관련 캡쳐화면입니다.