MBS는 한국형 모기지론이라고 할 수 있다.. 일명 주택저당증권 또는 주택저당채권 담보부증권으로 불린다.
미국에서의 MBS는 여러 개의 모기지론 묶음 형태를 의미하는 것으로 쓰이고 있다.
이러한 주택저당증권 중 채무를 갚을 능력이 없는 부실채권을 자산으로 발행된 증권이 존재한다면 그것은 곧 한국형 서브프라임 모기지 증권이라고 볼 수 있게 된다.
MBS는 금융기관이 주택을 담보로 만기 20년 또는 30년짜리 장기대출을 해준 주택 저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권으로 자산담보부증권(ABS)의 일종이다.
'주택저당채권 담보부증권'이라고도 한다.
한국의 주택저당채권 유동화법을 보면 기막힌 규정이 제정된 것을 확인할 수 있다.
자산유동화에 관한 법률 주요 내용을 보면 다음과 같다.
(동일한 규정으로 이루어진 주택저당증권에 관한 법률은 2015년도 폐지)
제 13조 (양도의 방식)
유동화자산의 양도는 자산유동화계획에 따라 다음 각호의 방식에 의하여야 한다.
이 경우 이를 담보권의 설정으로 보지 아니한다.
4. 양수인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 당해 유동화자산에 대하여 양도인이 일정 기간 그 위험을 부담하거나 하자 담보책임(채권의 양도인이 채무자의 자금 능력을 담보한 경우에는 이를 포함한다)을 지는 경우는 제외한다.
제37조 (채무자에 대한 정보의 제공 및 활용)
①자산보유자 또는 유동화 전문회사 등은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제4조의 규정에 불구하고 자산유동화계획의 수행을 위하여 필요한 범위 안에서 당해 유동화자산인 채권의 채무자의 지급능력에 관한 정보를 투자자, 양수인 기타 이에 준하는 이해관계인에게 제공할 수 있다.
여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 것이 있다.
제1항의 양수인의 범위가 향후 법 개정이나 다른 파생상품으로 둔갑하여 개인투자자들을 포함하는 상황이 발생할 가능성이 없는가(주택저당증권(MBS)이 투자상품으로 시중에 풀릴 가능성)...
개인투자자들을 대상으로 확대하는 조치가 이루어진다면 과연 제1항의 채무자의 지급능력에 관한 정보제공 가능성과 그 정보의 질은 어느 수준이 되느냐...
정보제공에 문제가 발생한다면 속된 표현으로 주택저당증권 투자자들은 "낙동강 오리알 신세"가 될 우려가 있다.
이러한 문제가 현실적으로 대두될 가능성이 있다.
위의 조항들을 분석하여 보면 다음과 같은MBS의 특징들을 정의해 볼 수 있다.
1. 원칙적으로 최종 양수자가 MBS의 위험 즉, 리스크 부담을 떠안도록 설계된 상품임을 알 수 있다.
법 규정은 MBS가 지분이전(PASS THROUGH) 방식으로 설계되었음을 명확하게 확인시켜 주고 있다.
PASS THROUGH 방식의 MBS는 기초자산이 제공하는 현금흐름에 대하여 투자금액에 비례한 소유권을 갖게 되며, 이 결과 원채무자(Obligor)가 상환하는 원리금과 조기상환금액 위험(Prepayent Risk)에 노출되게 된다.
이러한 한국형 MBS의 가장 큰 단점은 최초 대출기관과 대출자 사이의 연결고리가 제거되는 결과를 초래하게 된다는 점이다.
대출자 연체 시 원 대출기관이 채권의 행사를 적극적으로 할 필요가 없어진다는 의미가 되며, 이는 결과적으로 대출금 연체율의 급격한 상승을 초래할 수 있다.
이는 미국 서브프라임 모기지론 사태 발생의 주요 요인 중 하나이다.
여기에서 한 발 더 나아가서 MBS를 다 팔아먹은 은행들이 미래의 어느 시점에 이르러서는 부동산 부실대출 채권들을 묶어 미국의 CDO(부채담보부증권)와 유사한 형태의 파생상품들을 만들어내는 것을 금융당국이 허가하거나 혹은 눈 감아 줄 때 미국에서 벌어졌던 서브프라임 모기지 사태와 같은 일들이 한국에서도 벌어지는 일이 현실화 될 수도 있다.
2008년 미 금융위기를 불러온 핵심 요인은 CDO였다.
2. 제13조, 4호 하단에 하자담보책임에 의한 양도인의 위험부담 부분에 대하여 규정하고 있다.
위 조항에 따르면 보증한도 내에서는 증권의 발행자가 지급보증을 한다고 명시되어 있다.
그러나 보증에 대한 단서조항이 있지만 일정기간 동안임을 명시하고 있어 증권을 영구적으로 보호받지는 못한다.
또한 이는 할 수 있다는 조항일 뿐 당연보증 조항이 아니라는 점에서 만일 향후 일반투자자에게 재판매될 경우 한도초과 문제로 지급보증은 비 적용될 가능성은 분명히 존재한다.
문제는 지급보증의 갑작스런 중단 가능성과 중단 이후 또는 지급보증 기간 이후이다...
이러한 시점에 기초자산의 부실여부를 알기 어려운 주택저당증권이 대량으로 시중에 풀린다면 커다란 사회문제가 될 가능성이 크다.
증권을 기초자산으로 발행된 또 다른 파생상품들이 얼마나 발행되었는지 알 수 없고, 알 수 있다 하더라도 기관이나 정부가 공개를 하지 않으려 할 것이기 때문이다.
이것이 바로 미국 서브프라임 모기지 사태의 시초인 것이다.
당시 미국에서는 서브프라임 사태가 터지기 직전에 BBB 등급 이하의 서브프라임 모기지 대출 연체율이 급등하는 상황에도 이를 기초로 한 MBS 채권 가격은 오히려 상승하는 기 현상이 상당기간 지속됐다.
지구경제를 쥐락펴락하는 세계 최고의 두뇌들이 움직이는 경제 시스템에서 '사기'가 아니고서는 이해할 수 없는 상황이었다.
대한민국 역시 미래의 어느 시점에선가 유사한 환경이 발생한다면 이런 상황이 발생하지 않는다는 보장은 할 수 없을 것이다.
3. 주택저당증권에 투자한 투자자가 증권의 기초자산인 채무자의 재무상태에 대하여 실시간 확인하는 것이 사실상 불가능한 구조.
법은 원칙만 규정하고 있을 뿐 상세한 제공기준이나 방법 등에 대하여는 규정하고 있지 않아 투자자의 증권이 명확히 보호 받지 못하고 있다는 의미.
채무자의 재산이나 재무상태에 대하여 실시간으로 제공되는 정보가 없는 상황에서 투자자가 보유한 MBS는 그만큼 안전성이 결여된 상품이 되는 것이다.
한 마디로 발행된 MBS 총액 중에서 순도가 떨어지는 서브프라임 모기지가 차지하는 비중이 커지는 것에 대한 컨트롤 장치가 없어 MBS의 부실초래를 막기 어려워 보인다는 점이다.
현재 MBS는 신용보강의 차원을 넘어 한 단계 진일보하여 ABCP(자산유동화기업어음)로 진화하고 있는 중이다.
MBS의 리스크부담 측면이나 상품의 진화모습을 보면 미국 서브프라임 모기지증권과 아주 흡사하다.
위와 같은 특징들을 묶어 2014년의 상황을 아래와 같이 간략히 설명할 수 있다.
부동산 가격이 하락하면서 한국주택금융은 기존의 은행권이 보유하고 있던 단기변동 금리부 부동산 담보대출채권을 적격전환 대출을 통하여 한국주택금융의 요구조건에 맞춘 비거치식 장기고정금리 대출상품으로 바꿔 주었다.
적격전환 대출상품의 판매는 은행이 하였으나 이는 주택금융공사의 위탁을 받았을 뿐 사실상 주택금융공사가 발행한 상품이다.
이러한 기초상품인 적격전환 대출채권을 자산으로 하여 발행한 증권상품이 MBS(주택저당증권) 다.
한국은 비거치식 장기고정금리 분할상환 방식의 적격전환대출을 기초자산으로 한 수십조 원의 MBS가 수년간 한국주택금융공사를 통하여 발행되었으며, 은행이나 증권사, 펀드 연기금 등에게 판매되었다.
이런 과정을 통하여 생겨난 MBS는 금리인상에 취약한 단기대출자들을 위한 목적으로 만들어진 상품이지만 정작 큰 수혜자는 정책금융공사를 통하여 대출금을 바로 회수하는 은행이다.
위와 같은 여러 상황들을 종합해 볼 때 박근혜, 이명박 정부는 금융권에게 부동산 가격하락으로 인한 담보대출 위험회피와 MBS증권 보유로 인한 안정적 수익확보, 이것은 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 특혜를 제공했다고 볼 수 있다....
이런 특혜는 부동산 가격하락으로 인한 부실대출 증가에도 은행수익이 줄지 않는 핵심요인들 중 하나라고 할 수 있다.
사기업의 위험을 국민의 돈으로 메꿔주는 정부를 보며... 정부정책의 상식적 기준은 무엇이냐는 질문을 던지게 된다.
은행은 현재 주택금융공사의 위탁으로 적격전환대출에 대한 관리를 대행하고 있다.
특이한 것은 국민의 돈으로 운영되는 국민연금이 MBS에 투자하고 있다는 사실이다.
전문가들은 2040년대에 국민연금은 사실상 고갈되는 것으로 보고 있다. 개인적으로 2030년대에 고갈은 아니더라도 국민경제에 직격탄이 되어 한국경제를 공황상태로 몰고 갈 가능성이 있다고 본다.
그런 상황이 오지 않는 방법은 국채발행을 천문학적으로 하지 않는 이상, 국가가 돈을 더 걷어 들이는 세수확대만이 유일한 방안이다.
과연 정부가 현재의 부자감세를 포기하고 부자증세를 통하여 확보하려 할 것인가... 그것은 태양이 서쪽으로 뜨기를 바라는 것은 아닐까...
결국 서민지갑을 쥐어짜는 강도를 계속 높일 것이라는 전망이 힘을 받을 수밖에 없는 이유다...
부동산시장이 무너지는 상황을 전제로 한국판 서브프라임 사태가 한국에서 발생한다면 투자증권이 휴지가 될 것을 뻔히 아는 정부기관과 기관투자가들이 MBS를 일반투자자에게 판매하고 MBS의 리스크를 최종소비자인 개인투자자들에게 떠넘기는 것이 아니냐는 우려가 드는 것은 지나친 경계일까...
상품의 최초 설계자는 정부기관이지만 기관투자가에게 매각된 MBS가 향후 기관투자들이 만든 파생상품을 통하여 일반에 재판매된다면 수수료를 목적으로 판매하는 기관투자가가 리스크를 떠안는 실수를 범할 리가 없다.
여기에서 재판매된 파생상품을 사들인 일반투자자들에게 채무자의 채무능력에 관한 정보제공이 제대로 전달되지 않을 가능성을 주시해야 한다.
적격전환대출의 경우 원대출기관이 사실상 주택금융공사로써, 정부기관이 대출기관이라는 것은 아주 큰 위험성을 내포하고 있다. 대출기관이 은행과 같은 다수가 아니어서 특정한 이유로 인하여 국민들에게서 일시에 대출금 연체가 나타날 경우 커다란 주택금융공사의 부실을 초래하여 국가재정에 위협 가할 수 있다.
또 한 가지 MBS의 기초자산인 적격대출이 계약하는 순간 당장 원리금을 분할상환해야 하는 방식이라는 점을 감안하면 금리인상 또는 경기침체발 부동산가격하락시 연체율의 급격한 상승은 고정금리 여부와 관계없이 빠르게 진행될 수 있다.
이러한 점에서 보면 정부가 부동산가격이 하락하는 것을 달가워 할리가 없다는 것을 쉽게 파악할 수 있다.
뉴스가 연일 부동산 매수적기와 전세가격의 상승 중임을 알리고 있는 현실은 아이러니한 것이 아니라 어쩌면 그런 것이 모두 당연히 나타나야 하는 모습 일 수도 있다.
2004년부터 2013년까지 MBS 발행규모를 대략 추산해보면 약 80조 원 내외로 파악되고 있다.
앞으로 MBC 발행규모의 증가속도는 더 빨라질 것으로 전망한다.
2013년 말 기준으로도 이미 달러표시 환산 시 약 1000억 달러에 달하는 수치이다.
미국의 경제력으로 환산하여 비교 시 MBS규모는 약 1.5조 달러에 달한다고 할 수 있다.
한국경제력으로 보면 결코 작은 수치가 아님을 한눈에 알 수 있다.
더 큰 문제는 아직도 금융권의 주택담보대출은 300조 원을 이미 상회하고 있으며, MBS의 발행은 금리가 인상되면 MBS 판매마진이 더 확대될 것이므로 MBS에 대한 수요가 증가하게 될 것으로 보여지는 만큼 향후 개인투자자들에 대한 판매 여부와 어떤 형태로 판매 되는지에 관하여 관심을 가지고 지켜봐야 한다고 본다.
미국의 서브프라임으로 정부와 금융기관이 비난받았던 것은 순수은행과 같은 금융기관의 손실을 개인투자자들에게 떠넘기는 것을 정부가 방관했다는 데서 출발하고 있음을 우리 모두 잊어서는 안 된다.
과거 2-3년간 진행된 부동산 가격하락은 은행들의 대출한도 축소효과를 불러와 대출자들에게 대출초과분에 대한 대출상환을 요구하게 만들고, 이는 자금의 수요증가를 불러와 시장금리 상승을 유발하며 소유자들로 하여금 부동산매도를 촉발시켜 매물이 쌓이고 이는 가격하락을 부추기며 소비여력감소를 불러오는 악순환의 사이클로 들어선 상태다.
부동산 경기침체, 대기업 중심의 수출구조, 부채증가는 중산층의 소비위축을 불러와 이로 인한 내수침체는 내려앉는 부동산시장에 치명타를 날리고 있다. 정부는 일단 전세시장쪽으로 바통을 넘겨 위기를 진정시키고 있으나 어떻게 하더라도 시장에서 자금의 수요증가가 발생하여 결국 시장은 한은의 금리인상이 없이도 이미 금리인상 과정에 들어선 상황이다.
한국은 미국과 같은 발권 국가가 아니어서 금리인하와 국채매입을 동시에 실행에 옮기기가 쉽지 않은 상황이다. 그런 맹점을 틈타 외국인은 연일 국채매도를 하며 시장의 금리를 올리고 있다. 정부는 뾰족한 대안이 없는 상황에서 실제적으로 시장을 안정시킬 수 있는 대책을 제시하지 못하고 있으며, 단순히 알맹이 없는 립싱크 수준의 대안만을 제시하고 있을 뿐 사실상 손을 놓고 있다.
결국 국민들에게는 고통의 시간이 다가오고 있는 것으로 보인다.
국민연금의 MBS투자를 보면서 나는 정부에게 이렇게 묻고 싶다.
"결국 국민의 돈으로 은행의 미래 부실을 보상해주고 있는 것이 아니냐?".
국민연금은 현재 4대그룹, 한국국채, 미국국채에 엄청난 돈을 투자하고 있다는 사실 우리 국민은 다시 기억해야 한다. 국민들의 노후를 위하여 국민연금을 모았는지 아니면 수익성증대라는 미명 아래 또 다른 목적에 쓰일 쌈짓돈을 만들어 준 것인지 심각하게 고민해야 할 때다.
왜냐하면 국민연금은 2040년대가 되면 고갈의 문제가 현실화되지는 않을 수 있으나 분명히 심각한 위기에 처할 수는 있기 때문이다.
현재 국가부채 약 1,200조원 + 공기업부채 500조원,
국가총부채 연 이자가 국가예산의 15%,
국채발행금리 기준 매해 50조원 이상 이자 증가,
적자재정 매년 30조원,
이와 같은 조건을 기준으로 했을 때 5년 후 예상되는 공기업을 포함한 국가부채 약 2000조원...
그러나 위와 같은 예상은 매우 보수적인 조건에서의 예상치에 불과하다.
국민연금이 MBS 투자와 대기업의 주식매입을 차익 실현이 없이 계속 늘리는 있는 현실을 매우 심각하게 받아들여야 한다고 본다.
최근 정부에서 도입하려는 커버드본드는 이중상환보장이라고는 하지만 발행주체만 주택금융공사에서 은행으로 바뀔 뿐 그 성격은 별반 크게 다르지 않을 것이다. MBS 발행규모가 2013년에 이미 100조원에 육박하고 있는 것으로 보고 있다. 이 금액은 앞으로도 매년 꾸준히 증가할 것으로 본다.
2013년 12월 18일 국회 법제사법위원회를 통과한 이중상환청구권부 채권 발행에 관한 법률안을 보면. 기초자산집합의 자산 추가, 교체 과정에서의 순도하락에 대한 우려를 줄이기 위한 대안을 만들어야 할 필요성이 제기된다.
기초자산집합에 대한 감시인을 발행기관이 선임토록 하고 있어 채권의 부실화가 가능한 환경이 법에 의하여 이미 조성되고 있다는 사실은 매우 심각한 문제다.
이는 법제사법위원회가 누구를 위하여 위원회를 운영하고 있는지 잘 알 수 있는 대표적 사례다.
국가재정도 염려하고 국민의 안전도 걱정하고 부동산 경제로 경착륙도 막아야 하는 것은 당연하다 하겠으나 그것을 위한 기본적인 정책이 제대로 이루어지는 것 또한 너무나 중요한 사실이다...
과정을 무시한 결과는 소수에게만 행복한 결과이고 대다수에게 불행을 가져오는 결과가 될 수 있기 때문이다.
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