깡통아파트 후순위 세입자의 전세금 과연 안전한가.

아파트의 전세가 귀해지고 전세가격이 급등한 것은 박근혜 경제팀이 부동산 가격하락을 늦추기 위한 목적에서 만들어낸 일종의 던지기, 밀어내기 전략의 결과라고 할 수 있다....

현재의 고가 전세 세입자는 한 마디로 부동산 가격하락기에 경매 등을 통해 비자발적으로 아파트를 떠안도록 함으로써 아파트 가격급락의 완충역할을 하도록 만들려는 이명박, 박근혜 정권의 정책이 만들어 낸 희생양이다.

노후한 깡통아파트에 재작년 이전 입주한 전세입자에게는 깡통아파트의 손실을 떠안을 차례가 오고 있는 것이라고 보면 된다.

깡통아파트는 소유주의 금융자산 관리에 문제가 있음을 반증한다.

금리인상기가 도래할 경우 이러한 깡통아파트들은 거의 경매매물이 될 것이라 봐도 큰 무리가 아닐 것이다.

깡통아파트를 전세입자들에게 떠넘기는 것은 아파트 투자가치 마이너스 시대에 정부가 부동산가격을 연착륙시킬 수 있는 대안이 없거나 연착륙에 실패할 때에 나타날 수 있는 현상이다.

매매는 힘들고 집은 있어야겠고 그래서 전세를 찾으니 전세가만 급등한 것이 현재의 현실이다....

그렇다면 왜 아파트가 넘치는데 매매수요가 없는 것인가...

그것은 단 한 가지.

고령화, 저출산, 중산층 몰락의 시대에는 단순거주 목적의 아파트 매입수요가 이전 수준에 비하여 떨어지는 것은 당연한 이치다.

 

지금이야 융자금이 많은 아파트일지라도 고가의 전세금을 부담하며 입주하는 세입자가 있겠지만, 그러나 2년? 4년? 후에는 특히 1순위 대출이 있는 경우 전세가를 깎아주지 않고는 다음 세입자 구하기는 힘들 시대를 경험하게 될 수도 있다.

만일 아파트 가격이 하락해서 융자금 때문에 깡통아파트가 된다면 그 상태로는 아무도 입주해서 사는 동안 내내 불안하기를 원하지 않을 것이기 때문이다.

그래서 분양물량, 공급물량 따위를 일부러 갖다 계산을 안 하더라도 수년 후 아파트 시장의 전세가격 흐름을 어느 정도는 미리 예상해 볼 수 있는 것이다.

멀리 보면 지금 시점은 융자 4억짜리 아파트에 2-3억 전세로 들어간 가구나, 융자 없는 전세 4천 짜리 빌라에 사는 가구나 케이스에 따라서는 2-3년 후 재무적으로 큰 차이가 없을 수 있는 상황이 도래하고 있는 시점이라고 할 수 있다.

무슨 의미인가, 자신이 입주한 전세 아파트가 선순위 근저당권이 있는 깡통주택이어서 이 주택이 경매처분될 경우 2순위 세입자는 전세금을 날릴 수도 있는 시대가 도래하고 있다는 의미다.

따라서 대출금이 매매가의 절반을 넘는 아파트는 이러한 상황을 잘 아는 신규 세입자들에게 입주 기피 대상 1순위가 되는 것은 피할 수 없는 사실이 되는 시대가 곧 닥친다.

과거는 돈이 돈을 버는 시대였으나 지금은 돈이 있더라도 지혜가 없다면 2-3억 정도의 돈은 자신이 잘못을 하지 않더라도 지혜롭지 못하여 순간에 날릴 수 있는 시대 말이다.

 

한 가지 질문을 드린다면,

현재의 15층 이상 고층아파트를 허물고 재건축을 한다면 당신이라면 수억 원의 재건축 비용부담을 추가하면서까지 계속 보유할 것인가 혹은 매도를 할 것인가?

과연 15층 이상 초고층 아파트를 재건축한다면 그 아파트의 가격과 층수가 얼마나 되어야 타당할 것인가는 누구나 갖게 되는 궁금한 부분이다.

정부가 이러한 악조건이 현존하는 상태에서 재건축을 밀어붙인다면 이는 인구가 줄어들고, 고가의 부동산 구매욕구 보다 현금의 보유와 소비가 늘어나는 베이비부머 은퇴시기가 도래한 지금 시점에서 거의 불가능에 가까운 시도가 될 것이다.

통상적으로 한 국가의 부동산 정책은 부동산 투자가치가 시장의 기대치보다 높을 때는 정부의 부동산정책이 정부의 의도한 데로 효과를 나타내지만,

일단 부동산 투자가치가 정점을 찍고 하락세로 돌아서면 시장의 기대치도 낮아지면서 지금까지의 통상적인 정부의 부동산 정책으로는 의도한 만큼의 효과를 나타내지 못하게 된다.

우리 정부도 이미 이러한 점을 인지하고 있음이 정책적으로 입증되고 있다.

민간임대주택 특별법과 뉴스테이가 명확하게 국가 정책방향의 변화를 입증하고 있다.

"입법을 통한 보수정권의 강제적인 건설사 먹여 살리기"

지금까지 그 어떤 보수정권도 부동산 정책을 국민의 눈높이에 맞춘 적이 없다는 사실을 인지할 필요가 있다...

그러나 앞으로는 그 어떤 정부라도 정권 초기 자신의 공적을 쌓기 위하여 근시안적으로 단기간에 실적을 올리려 하기보단 50년을 내다보는 정부의 정책을 실행해야 할 필요성이 높아지고 있다.

앞으로 정부는 현재의 고층아파트가 대부분 노후화되는 2030년대 이후에 당연히 한국경제의 큰 악재가 되어있을 고층아파트의 투자가치 하락으로 인한 사회비용의 증가에 대한 대책을 심각하게 고민해야 한다.

향후 대한민국의 경제는 주택경기 연착륙 또는 부동산에 집중된 국부 출구전략의 실패와 성공 여하에 따라 크게 달라질 것이다.

 

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