진화하는 정부의 부동산 정책...어디로 가는가.

진화하는 정부의 부동산 정책...어디로 가는가.

전세가격 급등과 전세대란을 예측하였음에도 방관하던 정부는 뒤늦게 임대주택 사업자들에게 임대 기간, 임대료 산정, 임대주택 수, 세금 등 각종 혜택을 주면서 임대 사업을 위한 주택을 보유 하도록 대출을 유도하고 있다. 

전세 아파트의 반 전세전환, 전세가의 고공행진, 신규주택 공급의 감소현상, 전세주택의 월세화 현상이 나타나면서 정부의 주된 노력은 집값을 받치는 것에 모아지고 있다.  

현재 정부의 주요 정책은 수도권에서의 앞트 신규공급을 조절하면서 전세가 상승을 유도함으로서 주택 소유자들의 집값 하락 충격의 영향을 반감시키는 효과를 기대하는 것으로 보인다. 

이와 같은 요인으로 전세가 급등 현상이 나타나고 높은 전세가를 견디지 못한 세입자들이 전세가 상승분 만큼을 월세로 내는 반전세로 돌아서는 현상이 나타나고 임대인들은 그 덕분에 그동안 대출금 이자의 고통이 어느 정도 해소된 상태라고 할 수 있다. 이것은 전세를 준 임대인이 부담해야 할 대출이자를 반전세로 살아가는 세입자가 대신 내는 빚의 전가현상이 나타난 덕분이다. 

그러나 전세금 인상분을 마련할 수 없는 중소 아파트, 다가구 다세대주택의 한계 가정의 빠른 반전세화, 위성도시로의 인구유입 등의 영향으로 얼마 지나지 않아 우리 사회의 심각한 어두운 면으로 모습을 드러낼 것이다. 

이러한 임대시장의 고공행진을 통한 집값 유지 현상은 향후 신규 공급주택이 급하게 늘어나지 않는 한 계속 유지될 수밖에 없다. 단, 일시에 시장이 붕괴되지 않는다는 전제하에 가능한 일이다. 따라서 향후에도 부동산 정책의 초점은 집값을 유지시켜 부동산 시장이 붕괴되지 않도록 하는데 초점을 맞출 것으로 보인다. 

부동산 정책의 마지막 루트라 할 수 있는 아파트 월세 시장은 임대인이 매월 부담하는 대출이자보다 웃도는 수준까지 인상되도록 부동산 정책이 지속 관리될 가능성이 높다. 

그러나 2015년 이후 본격화될 생산 가능 연령 인구의 감소. 베이비붐 세대의 은퇴로 인한 주택 매도 욕구 증가, 중산층의 소득감소로 인한 성장률 저하는 심각한 사회문제로 부각되고 있어 이와 같은 문제들은 향후 정부의 정책이 부동산시장에 제대로 먹히지 않게 하는 주된 요인이 될 가능성이 높다. 특히 인구감소와 중산층 소득감소의 시대에는 재건축 전의 오래된 아파트는 버리고 신축 아파트로 갈아타는 붐이 일어나게 된다. 따라서 연수가 오래된 노후 아파트 매매시장은 시간이 갈수록 인기가 시들해질 가능성이 크다... 

이른바 빈부의 고착화 현상... 

경제적 여유가 있는 중산층은 신규 아파트로 수요를 집중 시키게 되고 이로 인하여 떨어지지 않는 신축 아파트 가격은 그들의 재산가치를 유지해주는 역할을 하고, 경제력이 부족한 서민층은 늘 오래된 아파트에서 살면서 떨어지는 오래된 아파트 가격에 의하여 재산가치 하락을 감수해야 하는 빈부의 고착화가 빠르게 진행될 것이다. 

이와 같은 상황에서 빈부의 격차를 줄이면서 부동산 가격 연착륙을 유도하기 위하여 다음과 같은 점을 고려할 필요성이 제기된다. 여기에서 연착륙 유도라는 것은 어떤 측면에서는 신축 아파트의 경우 가격을 계속 높게 유지한다는 의미로도 해석할 수 있다. 

고령화의 추세, 인구의 감소, 중산층의 몰락 등 여러 요인들을 종합하여 이미 포화상태에 이른 아파트의 수를 더 늘리는 것은 모두가 공멸하는 것을 초래하는 것이 된다. 이런 환경에서 아파트 시장의 위축은 피할 수 없는 운명이다. 이는 앞으로는 정부의 주택정책이 과거와 같은 확장 지향적인 추세가 계속 이어지기는 힘들다는 점을 시사한다. 

재건축 아파트를 없애고 신축 아파트를 공급할 경우 기존 재건축 아파트의 비중에서 일정 비율을 공공임대주택으로 공급하여 점차적으로 아파트 시장에서 공공임대주택이 차지하는 비중을 높여야 한다. 

또한 공공임대주택 정책을 일본식이 아닌 독일식으로 가져가야 한다. 

물론 이 정책은 신규 아파트의 가격을 끌어올리는 결과를 초래하겠으나 그래도 이것은 모두가 급격하게 공멸하는 것을 피하기 위한 대안으로 절대적인 명제가 될 것이다. 그러나 재차 강조하지만 여기에서 간과해서는 안 될 사실 한 가지가 있다. 

그것은 바로 공공임대 아파트 임대료의 산정 방식을 지금까지와는 다르게 변경하는즉, 독일식 임대주택 정책을 따라가야 한다는 것이다. 

지금과 같이 겉으로는 서민형 임대를 부르짖고 뒤로는 서민 착취형 임대정책을 취하는 현행 임대주택정책을 아파트 분양을 받지 못하는 재건축 아파트 소유자에게 적용하려 할 경우 정부 정책의 신뢰감 상실로 인하여 재건축 아파트 가격 폭락과 엄청난 국민적 저항에 부딪혀 대한민국 자체가 공멸할 것이라는 점이다. 

또한 지금까지 정부가 취한 정책들을 살펴보면 건설사와 은행에 이익이 되는 방향으로 재건축 기준을 제시할 가능성이 제기되는데 이는 재건축을 앞둔 노후한 고층 아파트 소유욕구의 감소를 불러 일으킬 것으로 전망된다. 

이런 불안감들이 존재하기 때문에 시장이 고층의 노후한 재건축 아파트를 바라보는 시각은 부정적일 수밖에 없다. 이것 외에도 재건축 아파트 보유자들로 하여금 불안하게 만드는 중요한 요소가 또 있다. 

그것은 예전과 달리 모든 재건축 아파트 보유자들이 자유의사로 신규아파트 분양여부를 선택할 수 있는 가능성이 줄어들 것이라는 것이다. 인구의 감소, 중산층의 몰락, 출산률 저하 등으로 인하여 팽창적 아파트 정책이 한계를 드러내는 미래에는 포화된 아파트시장에서 그것은 피할 수 없는 사실이기 때문이다. 

그렇다면 누가 신규아파트를 갖고, 누가 임대아파트로 갈 것인가 하는 기준의 문제가 등장한다. 

이 또한 정부가 잘못 대응한다면 상당한 사회적 문제를 불러일으킬 요소가 된다고 할 것이다. 

민간 임대주택 특별법 관련하여- 정부가 공공임대주택을 늘리는 것을 포기하고 기업들에게 임대시장을 개방하였다... 즉, 일본식 공공임대주택 정책을 도입하기로 하였다는 것과 일맥상통한다고 보면 된다. 

이른바 임대시장 민영화... 일본식 임대시장 개방으로 은행과 건설사들은 영원히 망하지 않을 수단을 법으로 보장받게 된 것이다. 

이른바 고리대금 임대업... 복리식 임대료 상승... 

신의 영역이라 불리는 마의 5퍼센트 임대료 상승률 제한 법칙... 몇 가지 현상으로 짚어 보면 앞으로 임대시장이 빠르게 서민을 압박해 올 것으로 보인다... 

추측건대 향후 임대시장은 공인중개사들의 업무영역을 거의 기업 임대 사업자들이 잠식할 것으로 보인다. 대형마트 속에 죽어나간 동네 마트를 연상하면 될 일이다.) 가장 중요한 팩트는 정부는 소유자도 임차인도 아닌 은행과 건설사를 지원하는 방향으로 확실히 노선을 정했다는 점이다. 

우리나라에 현재 지어진 민간소유 아파트를 바다 위에 떠 있는 보트에 비유하자면 그 보트에 구멍이 나서 침수상태에 있으며, 조만간 침몰하기 시작할 것이다. 

이런 상황에서 보트 바닥의구멍을 손바닥으로 막고 물을 퍼내는 것만이 대책이 아니다. 

구멍 난 보트로부터 뗏목이나 튜브 등으로 사람을 분산시킴으로써 보트에 탄 인원수를 줄여 배의 무게를 줄이고 침수 속도를 늦추면서 배를 재빨리 저어 최대한 수심이 얕은 쪽으로 배를 이동해야 한다. (이 말은 즉, 민간소유 아파트의 총수 조정과정에서 발생하는 주택 상실자에 대한 사회적 대책이 필요하다는 것을 의미하기도 한다.) 결정적인 순간에 모두가 살려고 하면 다 죽는 것이다. ​ 

인구감소 시기에 일부의 희생이 필수적으로 수반될 수밖에 없는 사회적 주택구조의 전체적인 아우트라인이 바뀌는 시점에 아파트를 배로 비유했을 때 배에 남을 자와 배에서 내릴 자를 가리는 기준에 대한 사회적 합의가 있어야 하겠지만, 정부는 그러한 대책 마련은 관심권에 없는 것으로 보이며 언론을 동원한 부동산 경기 활성화에 목숨을 거는 양상으로 가는 것으로만 보여 안타까움을 금할 수가 없다. 

현재 돌아가는 정책들을 보면 철도 민영화, 의료민영화, 퇴직연금제의 도입, 국민연금의 국채 투자, 주식투자, 전세가격 인상을 통한 전세입자의 부당산 매수유인, DTI 등의 부동산 정책 완화 등...에 집중되고 있어 정부 지도층은 결국 그들의 시대를 어찌어찌 정권 유지만 하고 있으면 후세대야 죽든 말든 관심이 없는 것으로 밖에 안 보인다. ​ ​ 

최근 정부가 시행하고 있는 주택연금은 일면으로 보면 부동산 가격하락시 발생할 주택보유자의 ​주택 매도욕구를 사전에 차단하려는 노력으로 보인다. 그러나 정작 중요한 독일식 임대주택정책의 도입은 관심조차 없는 것으로 보이며 세입자의 부담을 지속적으로 늘릴 수밖에 없는 일본식 임대주택정책을 도입하려는 정부의 정책을 보며 실로 한심스러움을 금할 수가 없다. ​ 

현재 우리나라의 현실을 다음과 같이 비유할 수 있겠다. 

보트에 탄 선장이 말한다. 

"보트 밑바닥에 구멍이 나서 물은 들어오지만 한 놈도 내리지 마라. 내가 다 구하겠다. 수심이 한 백 미터 밖에 안된다." 

이렇게 외치고 있는 꼴이다. 

이러한 대안이 없이 현재의 정부정책을 그대로 지속하면 가계부채의 증가, 소비위축, 자영업자와 중소기업의 멸종, 은행의 도산, 월세의 급격한 상승, 부동산시장의 폭락, 환율의 급등을 가져올 것은 분명한 사실이 될 것이다. 

집은 인간이 먹고 자고 웃고 울고 슬퍼하고 고민하고 기뻐하고 내일을 계획하는 보금자리이다... 

집이 투자의 대상이 아니라 주거의 공간으로, 인간의 가장 기본적인 생활쉼터로 보장받아야만 하는 시대가 다가오고 있다. 

그러나 사회가 집을 그러한 대상으로 받아들이려면 너무나 많은 희생과 고통의 시간을 감내해야만 가능할 것이라 보인다. 물론 거기에는 부동산을 자산으로 국민에게 각인시켜온 정부와 건설사와 사회 지도층의 백 년을 내다보는 탁월한 선택이 바탕이 되어야 할 것이다. 

다시 한번 강조하지만 대한민국 주택경기를 살릴 유일한 대책은 수도권의 아파트 총수를 줄이는 것이 유일한 대안이다... 

지구상 어떤 것이든 그 가치는 희소성과 비례한다...는 평범한 진리를 알아야 한다.

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