암흑기로 들어서는 대한민국 아파트시장....

암흑기로 들어서는 대한민국 아파트시장....

부제 : 물이 새는 배에 승선한 대한민국

본 글을 처음 읽는 이는 부동산 경제 코너의 [환금성 기능을 상실해 가는 오래된 고층아파트 문제]를 꼭 읽어 보시길 권합니다.

본 글은 아파트 문제의 해법을 핵심만 짚어 간단히 정리한 글이라 보시면 되겠습니다.

 

지금 한국의 상황을 보면 망망대해에서 물이 조금씩 새고 있는 배에 승선한 대한민국이라고 표현할 수 있다.

물이 샌다는 의미는 경제적으로 재평가가 필요한 시점인 30 살이 되는 아파트들의 증가, 총인구 감소 시기의 임박, 내수를 떠받치는 경제의 축인 소비자들의 신용도(지갑)가 바닥을 드러내기 시작하고 있다는 의미이다.

대한민국은 국민들이 갖고 있는 자산의 70퍼센트가 아파트에 집중된 아파트 공화국이다.

이것이 얼마나 위험한 자산 배분인지 문제가 터지기 전에는 아무도 실감할 수 없을 것이다.

IMF 이후 20년 동안 국민세금을 이용한 국가정책 특히, 산업 및 노동정책이 대기업, 재벌 위주로 집중되면서 상위 1퍼센트의 부가 기하급수적으로 증가하는 반면에, 하위 50퍼센트의 부는 매년 감소하고, 중산층이 사라지는 기형적인 사회가 고착화 되었다.

오래된 아파트들을 가득 실은 대한민국 호... 이 배가 항구에 안전하게 닻을 내리는 것이 가능한가라고 묻는다면 현재 상태로는 상당히 어렵다고 답변할 수 있다...

그렇다면 난파는 당하지 않겠는가라고 묻는다면 현 상태가 계속된다면 난파 가능성이 많다고 말할 수 있다.

혹은 당장 일어날 일인가라고 묻는다면 어떤 대처를 하느냐에 따라 시기를 늦출 수도 있고 피해를 최소화할 수도 있다고 말할 수 있다.

 

 

 

 

현재 속도로 가면 감히 예견하건대 향후 20년 내에 대한민국은 각종 악재로 몸살을 앓는 해결 불능의 상태에 빠질 우려가 매우 높다.

그 이유는 다음과 같은 문제들과 깊은 연관이 있다.

첫째, 2030년대 중반 이후 본격적으로 대두될 국민연금 고갈 문제.

둘째, 2023년 부터 15층 이상의 30년 넘은 고층 아파트들(사실상 재건축 메리트 제로)이 매년 수십만 호씩 증가하는 문제...

셋째, 2030년대 중반 이후 가속화될 총인구의 감소 및 초고령사회 문제... 특히 2030년 경에는 65세 이상의 인구 비중이 세금을 많이 내는 연령대인 50-64세의 인구비중을 추월할 것으로 예상되고 있다.

넷째, 과거 5년간 증가 속도에 비추어 보면 2030년 2,000조 원을 상회할 것으로 전망되는 가계부채 문제.

(상황에 따라선 위 기간이 더 빨리 다가올 수도 있다)

이외에도 수많은 경제, 사회적인 문제들이 있지만 생략한다.

 

 

그렇다면 최소한 이 배가 침몰하지 않도록 하거나 늦추려면 지금 당장 해야 할 것은 무엇인가

첫째,

국가는 지금이라도 당장 소득분배 구조를 혁신하여 젊은 부부들이 안심하고 아이를 낳아 기를 수 있는 환경을 조성해 주어야 한다. 

사회 지원 시스템의 최상단에 맞벌이 부부를 위한 제도들이 포함되어야 한다. 

젊은 세대들이 계속 충원이 되어야 정상적인 사회시스템이 유지될 수 있다. 

대기업과 은행 중심의 정책이 지금 당장 5년의 정권 차원에서 보면 잘 하는 것으로 보일지 모르나 새로운 인구 계층이 등장하지 않는 현 상태에서 국민 지갑의 신용이 바닥나면 그 후에는 돌이킬 수 없는 사태가 온다는 것을 명심할 필요가 있다.

 

 

둘째,

대출자들로 하여금 장기적으로 소비와 대출자금 상환 계획을 세울 수 있도록 은행과 정부가 지원을 하는 것이 결과적으로는 상생하는 길이 될 것이다.

대한민국호의 구성원이라면 국민, 정부, 은행, 기업 그 어느 누구도 위에 열거한 문제들로부터 자유로울 수 없다.

 

어느 한쪽이 다른 마음을 먹고 배에서 먼저 탈출을 시도한다면 결국 공멸하는 결과를 초래하게 될 것이다.

일례로 최근 부동산 담보대출 시장에서 특히 아파트 담보대출 시장에서 은행들이 취하는 행태는 배에서 먼저 내리려는 것으로 해석될 수 있다.

거치식 기간을 줄이거나 없앤 원리금 분할상환 방식으로의 대출구조 전환은 이유야 어찌 됐든 모양새는 은행들만 먼저 살겠다고 것으로 받아들여도 전혀 무리가 아니다.

 

셋째,

늦어도 2030년도부터는 연간 전국단위 아파트 분양물량을 2000년도 기준 전국단위 아파트 분양물량의 70프로 수준으로 조정하는 방식으로 계속해서 연간 아파트 분양 물량을 조정해 나감으로써 소득감소, 고령화사회, 총인구 감소로 인한 부동산 시장의 붕괴에 선제적으로 대응할 필요가 있다.

분양물량 조절 개시 시기는 앞당길수록 결과적으로 대한민국을 더 빨리 정상으로 되돌리는데 힘이 될 것이라 본다... 

지금 당장 건설사를 살리기 위하여 지금처럼 해마다 수십만 호씩 분양을 지속한다면 결국 정부, 국민, 건설사, 은행 모두 침몰 하는 것은 당연한 결과임을 경고한다.

분양물량 조절 정책이 시행된다면 이는 정부가 노후한 고층아파트의 재건축이 불가능함을 인정했다는 뜻으로 받아들여도 무방하다. 다시 말하면 이로 인하여 노후한 고층아파트의 가격추락과 신규아파트의 상대적인 가격상승을 투자자들이 인식하는 계기가 될 것임을 의미한다.

 

 

넷째,

내수경제를 활성화 시키고, 중산층의 재건을 위한 노동자 중심의 전면적인 산업체계의 재편이 필요하다.

그러기 위해서는 중산층 노동자를 최하층으로 끌어 내리는 가장 큰 원인 중의 하나인 파견근로제를 최우선적으로 폐지해야 한다.

"재벌, 대기업이 없는 국가는 건재하지만, 중산층이 없는 국가는 망한다."

기술혁신과 노동시장 유연화 정책의 영향으로 대기업의 고용창출 기여도가 갈수록 낮아지고 있다.

이 문제가 어떻게 국가경제에 영향을 미치는지 알아보면 다음과 같이 요약해볼 수 있다.

대기업 고용률의 저하 - 고임금 근로자 비중의 감소 - 중산층 노동자 가구의 감소 - 가계의 신용도 하락 - 부동산 매매시장의 침체 - 은행 가계여신의 감소 - 내수시장 침체 - 소비세, 부가세 등 국세의 세수 감소...

 

위와 같은 문제들은 서로 유기적으로 맞물려 침체의 악순환이 반복되면서 문제가 더 심화되는 결과를 가져온다.

대부분의 은행과 기업들은 국내 소비자들에게 대출을 하고, 제품을 팔아야 생존이 가능하다.

내수경제의 핵심인 중산층 다 죽여 놓고 국가경제를 언제까지나 몇 개의 수출 재벌, 대기업에 의지할 수는 없는 일이다.

이런 상태를 지속한다면 정치는 물론 모든 것이 재벌에 지배당하는 결과만 남을 뿐이다.

내수를 포기한 국가 중에 성공적으로 선진국에 남아 있는 경우는 없다.

 

위의 네 가지는 정부차원에서 움직여야 하는 것이므로 개인들이 손을 댈 수 있는 범주가 아니다.

개인들은 1인 가구가 대세인 시대로 접어들고 있어 월세를 놓을 수 있는 원룸, 다가구주택에 관심을 가질 필요가 있다.

혹은 대지가 넓은 단독주택과 그 옆 주택을 두채 사들여 원룸을 지어 월세를 놓는 것도 좋은 대안이 될 것이라 본다. 단, 이 경우 매매 전에 원룸신축 허가여부를 알아보는 것은 기본이다.

 

 

자본주의라고 해서 무한정 경제적 파이를 계속 키울 수는 없다...

정점에 다다랐을 때는 올라온 시간만큼 내려가는 과정 또한 반드시 받아들여야만 한다.

중요한 점은 미래에 대한 준비를 착실히 하면서 내려가는 과정을 진행하는 것이어야 한다는 점이다.

 

지나고 보면 20년 세월이 잠깐이다...

대통령이 4번 바뀌고 나면 대한민국은 어떤 환경에 처해 있을까... ​

우리가 하기 나름일 것이라 본다.

지금까지 해온 것처럼 앞으로도 서로가 자기 주머니만 채우면 그만이라는 이기주의적 태도로 일관한다면 그러한 행동 하나하나가 모여 여러분들의 후손들에게 너무나 큰 짐을 지우는 결과가 될 것이다.

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