대출금 분할상환과 아파트시장의 상관관계

대출금 분할상환과 아파트시장의 상관관계

 

혹자들은 부동산시장이 터진다고들 한다. 

부동산이 폭탄인가 터지게... 부동산 시장이 꺾이면 폭탄 맞은 것만큼 국가적으로나 개인적으로나 재무적으로 혹은 정신적으로 충격을 받을 것이란 일종의 비유일 것이다. 

미국의 서브 프라임이 시작된 여러 단추들 중 하나는 고정금리 혜택 기간의 만료라고 할 수 있다. 이것을 시장에 미치는 영향과 관련하여 우리나라에 적용하면 부동산 담보대출 상품의 거치기간 만료와 유사하다고 봐도 될 듯하다. 최근 수년 사이 일시불 지급 방식의 거치식 대출상품을 분할상환 방식의 비거치식 대출상품으로 바꿔주는 이벤트가 수차례에 걸쳐 진행된 것은 다 아실 것이다.

비거치식 분할상환 대출로의 전환 자체가 잘못됐다는 것이 아니다. 

문제는 타이밍이다. 왜 지금이냐... 왜 가장 서민경제가 안 좋은 이때에 이러느냐...라는 것이다. 

  

역사적으로 유례없는 저성장 구조, 낮아지는 인구증가율, 사실상 감소 상태의 가계소득과 폭발 직전의 가계부채, 치솟는 생활물가, 여전히 높은 실업률, 정규직 근로자의 감소와 같은 치명적 요인으로 인하여 부동산 몰빵 국가의 중산층의 소비여력이 바닥인 이 시점에 거치식 대출을 비거치식 분할상환 대출로 전환한다는 것은 소비를 더욱 어렵게 하고 내수는 물론 은행과 국가 재정에 치명적인 결과를 초래하게 될 것이다. 

이런 상황에서 비거치식 대출자들이 금리인상기를 만난다면 매물 증가는 자연스러운 현상이다. 

그렇다면 집을 소유한 주택 소유자만 손실을 보는 것이 아니라 고공행진 중인 전세 세입자들은 울며 겨자 먹기로 아무도 거들떠보지 않는 오래된 고층 아파트를 전세금 대신 떠안는 시절이 올 것이라 본다. 

부동산 가격 하락을 목전에 둔 시점에 아파트 전세시장에 광풍에 휩싸였다. 

마치 누군가 부채로 부채질을 하지 않고서는 단기간에 그렇게 급등세를 탈 수는 없는 노릇이다... 

이것은 어쩌면 부동산 경기 위축 시의 사회적인 역 파급효과를 완화하기 위한 완충장치 마련을 위한 궁여지책이었을 수도 있다는 생각을 지울 수가 없다.  

 

만일 실제로 주택시장이 십 년 내 급락세가 나타난다면 인구의 감소, 소득의 감소, 젊은 인구의 감소 시기에 누가 오래된 고층 아파트 매물을 소화할 것인가? 15층짜리로 30층으로 올려, 분양하여 5억짜리 아파트가 10억이 되기를 기대하고 돈 많은 복부인들이 우르르 몰려들어 감사합니다 덥석 집어 들까? 

그것은 대한민국의 인구가 삼십 년 후 1억이 되기를 바라는 것보다 더 바보 같은 희망이다. 

주택시장이 만에 하나 갑작스러운 붕괴의 형태로 가격이 주저앉게 된다면 그 타이밍은 부동산 상품과 연동된 파생상품과 같은 각종 금융상품들이 대량으로 유통되면서 복잡한 형태로 진화될 때라고 할 수 있다. 

어떤 이가 자신이 만든 금융상품을 분석함에 있어 어느 순간 이것이 어디에서 왔고, 어디를 향해 가는지 모를 정도로 복잡해져서 통제불능 상태에 빠졌다고 생각이 든다면 바로 그 시점이 부동산 폭탄에 연결된 전화선에 막 불이 붙은 시점으로 보면 될 것이다. 

그 예를 들면 주변에 누군가 직장이 없는데 집을 사려고 대출을 받기 위하여 대형은행에 갔는데 학생인데 혹은 무직인데도 대출이 성사됐다면 은행 부도 스와프에 투자를 할 시기가 가까웠음을 암시한다고 말할 수 있다. 

 

혹 누군가 우리나라가 과연 미국의 서브 프라임 사태와 같은 부동산발 경제 위기를 맞을 가능성이 있는가를 묻는다면 솔직히 말해서 우리나라의 내로라하는 전문가들 중 아무도 yes or no 선택할 수 없을 것이라고 장담할 수 있다. 아직 안 터졌다는 것이 그 사실을 입증하고 있다. 즉, 위기라는 녀석은 대단히 많은 요소들이 복합적으로 그리고 나쁜 방향으로 동시에 발생할 때 세상에 그 정체를 드러내기 때문에 지속적으로 사회가 안정적으로 돌아가도록 해야 하는 환경하에서는 사전에 위기를 방어하거나 없애는 것은 거래 중단하는 것 외에는 아무리 전문가들이라도 어려운 것이기 때문이다. 

그리고 부동산 담보대출 시장과 관련한 기관들이 만들어 내는 각종 파생상품의 유동화 정보들을 한 군데에 모아 풀 시스템, 전방위적으로, 퍼펙트하게 동시에 체킹 할 수 있는 시스템이 없는 것이 현실이다. 그러한 시스템은 지구촌을 달러로 쥐락펴락하고, 서브 프라임 모기지 사태를 일으킨 장본인 미국도 그 당시에 갖고 있지 못하고 있었다. 

왜냐 모두들 돈에 미쳐 있었기 때문이다. 시스템 부재의 사회, 미국 대형은행들, 그들은 여전히 CDO를 팔고 있다. 이름만 바꿔서 말이다. "bespoke tranche opportunity" 

 

각설하고 진짜 궁금한 것이 있다. 

왜 지금까지는 말이 없다가 지금에 와서 담보대출 제도를 바꾼 것일까... 의도적으로 단기간에 세게 한번 털고 가자는 발상이 깔린 것도 아닐 것인데 말이다. 은행의 BIS를 높이기 위함인가... 그래서 분할상환을 유도해서 십시일반 모아 자신들의 안위를 지키려 한 것인가... 

글쎄 그렇다면 이 방식은 자금이 바닥난 서민 지갑을 더 털어 자신의 지갑부터 채우겠다는 발상이라는 표현 외에는 다른 표현이 없어 보인다. 현 상황에서 이러한 방식의 일처리는 의도한 결과보다는 단기간에 서로를 더 힘들게 하는 결과만 초래하리란 생각은 안 했던 것일까...  

 

정부와 은행들이 가계부채 문제에 접근하는 방식에 있어 가장 큰 허점은 채무자의 지갑이 빈 것을 알면서도 당장 부채를 갚기 시작할 것을 요구하고 있다는 것이다. 

고 실업률, 고령화, 저성장, 저임금 구조의 서민경제의 주축인 주택을 담보로 한 가계부채의 문제를 이렇게 단기적인 시각에서 당장 분할상환을 밀어붙이는 방식으로 접근하면 가계만 파산하는 것이 아니라 은행과 결국 기업, 정부도 파산할 수밖에 없다는 사실은 모두가 다 인정하는 사안이다. 

지금도 늦지 않았다. 지금이라도 부동산 담보대출을 10년, 20년 거치식(중도 상환이 가능한), 합리적인 장기고정금리, 점진적인 분할상환으로 전환을 서둘러야 한다. 

금융 공급자 중심의 대출 문화에서 금융 수요자 중심의 대출문화로의 빠른 의식전환이 필요한 시점이다. 

금융 수요자 중심의 대출문화로의 의식전환만이 서로가 상생하는 길이다. 

 

대기업들이 지금까지 해온 것처럼 정부의 묵인 하에 임금은 덜 주고, 고용은 줄이면서도 시장을 상대로 장사를 하면서 이득을 취하는 기업이기주의, 즉 서민의 지갑을 뺏어 자신들의 곳간을 채우는 행태를 지속한다면 결과적으로 기업과  은행 모두 매우 곤란한 지경에 처하게 될 수 박에 없다.... 

지금과 같이 중산층의 서민이 가진 것들을 사실상 빼앗아 최상류층들의 곳간을 채우는데 계속해서 사용한다면 어찌어찌 꾸역꾸역 한 세대는 넘어갈 수는 있겠으나... 

그래 봐야 기껏 30년을 버티기 힘들 것이다. 

그렇게 세월이 흘러버린다면 지금의 초등학생 연배의 국민들이 장년층이 되었을 때 지금의 어른들을 쓰레기라 부르고 있을 수도 있다. 

 

[관련 글]

환금성 기능을 상실해가는 오래된 고층아파트 문제...이대로 좋은가...

깡통아파트 후순위 세입자의 전세금 과연 안전한가.

암흑기로 들어서는 대한민국 아파트시장....