금리인상기 고가 전세입자의 비자발적 주택매입이 증가할 수 있다.

이 글의 요지는 아파트 가격의 하락이냐 상승이냐를 따지는 것이 아니라 금리인상과 입주물량 증가 시기가 겹치면 전세시장이 어떤 타격을 받는지 알아보고자 함에 있습니다.

출처 : http://borrowingworld.tistory.com/1 - 환금성 상실해가는 오래된 고층 아파트 문제... 이대로 좋은가...

적어도 향후 2-3년간은 대한민국의 아파트 시장은 좋으나 싫으나 3대 악재로부터 자유롭지 못할 전망이다.

첫째, 미국의 금리인상으로 10년 이상 지속되어 온 미국의 재정 확대정책 패러다임이 일대 변화를 맞고 있다.

이러한 미국의 경제정책의 변화는 최소 2-3년 간은 지속될 것으로 전망되고 있다.

혹자는 미국이 금리인상을 하는데 왜 우리나라의 부동산이 영향을 미치는가...라고 반문할 수 있다.

넓게 보아 가장 쉽게 설명하면 강대국의 경제정책 방향에 따라서 경제규모가 작은 국가의 경제정책이 영향을 받기 때문이라 보면 된다.

미국이 금리인상을 하면 한미간의 금리차 축소로 인하여 외국계 투자 자금이 빠져나갈 가능성이 발생하는데 이러한 것을 막기 위한 차원에서 금리인상을 하게 된다.

그러나 이러한 시장분위기에서 가계에 실제로 영향을 크게 미치는 것은 한은의 기준금리 인상 보다는 시중은행 대출금리의 선제적인 인상이다.

둘째, 금리인상 시기에는 부동산 등 실물가격의 하락이 나타나게 된다.

그중에서도 생산성이 없는 부동산 특히 주거전용 아파트의 경우 금리인상 시기에는 매입자금 조달비용의 상승으로 투자차익을 노린 갭투자가 타격을 받게 되고 이에 따라 전체 매매시장이 영향을 받는다.

여기에서 파생되는 아파트 매매시장에서의 변화양상을 간략히 추려보면 다음과 같이 요약할 수 있다.

금리인상 - 갭투자를 이용한 거래실종 - 아파트 가격의 조정 - 은행들의 아파트 담보자산 인정비율 하락 - 은행대출금 상환요구의 증가 - 아파트 가격조정에 따른 전체 전세시장 조정 - 대출금 상환 및 보증금 반환 이행불능에 처한 아파트의 경매매물 증가....

금리인상기에 통상 이러한 일련의 상황들이 발생하게 된다.

셋째, 작년 2018년과 올해 전국적으로 아파트 입주물량이 약 20년 만에 최대에 이를 전망이다.

아파트 입주물량이 증가하는 시기의 역 전세난 발생과 전세가 하락은 익히 알려진 악재다.

입주물량이 내년부터 당장 평년 수준으로 떨어질 경우를 전제로 장, 단기로 보면 짧으면 1년 정도 지나면 어느 정도 해소가 가능한 단기 악재라는 점이 그나마 위안을 준다.

입주물량이 늘어남에 따라 고액의 전세 보증금 임차인이 2순위인 아파트의 경우 한 동안 다음 세입자를 구하기 힘든 상황 될 전망이다.

또한 1순위 대출금까지 많은 아파트는 금리인상이나 은행의 대출금 상환요구를 견디지 못하고 경매 매물화할 가능성이 많고, 이 경우 후순위 세입자들이 보증금 회수가 어려워질 가능성이 증가할 것으로 전망된다.

특히 인구가 집중된 천안을 포함한 수도권 전체적으로 이러한 현상들이 발생할 수 있다.

우리가 주시해야 할 점은 아파트 전세를 중심으로 보면 위 세 가지 주요 부분의 결론은 결국 아파트 전세가 하락으로 인한 경매매물 증가의 가능성과 이로 인한 보증금 회수가 어려운 가구들의 증가할 것이라 점이다.

특히 아파트 전세, 특히 입주물량이 집중된 일부 지역을 중심으로 고가 전세입자들이 전세금 대신 깡통주택을 경매로 낙찰 받거나 집주인으로부터 넘겨 받는 사례가 늘어날 수 있다는 점이다.

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