내가 아파트를 구입한다면 필수 선정기준.

한국의 가계부채와 15층 이상 아파트의 문제에 관하여 이미 수년 전에 글을 쓴 적이 있기 때문에 이와 관련하여 다시 재차 언급하지 않겠다.

이번 글은 매우 간략하게 핵심만 간단히 적어보고자 한다.

이 글이 누군가에게 도움이 된다면 2-30대 사회초년생 중에도 부동산에 대해 전혀 모르는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠다.

만약 지금 당장 혹은 앞으로 1-2년 내에 아파트 구입을 예정하고 있다면,

투기목적이 아닌 주택가격의 흐름에 구애받지 않고 자신이 거주할 목적으로 아파트 구입 시 몇 가지 자신만의 선정기준이 있어야 주택구입으로 인한 장기적 관점에서의 곤란한 지경에 처하는 것을 조금이라도 줄일 수 있을 것이다.

 

내가 만약 위와 같은 계획을 갖고 있는 2-30대 무경험자라면 다음과 같은 기준을 정해 놓고 매입대상 아파트를 물색할 것이다.

첫째, 재건축 투자대상은 머리에서 지운다.

그 이유 : 지난 수십 년간 아파트 건축비가 눈에 띌 정도로 하락한 전례가 없기 때문에 앞으로 계속 공사비가 오를 가능성이 더 높기 때문이다.

공사비 상승은 재건축 메리트를 낮추는 경향이 있다.

다수의 수도권 재건축 아파트들에서 재건축 사업이 좌초되는 사례가 나오고 있다.

 

둘째, 15층 이상이면서 준공 후 적어도 20년 이상된 아파트는 가능하면 제외한다.

그 이유 : 현재 기준으로 보면 준공 후 30년 정도가 될 즈음이면 아파트 재건축 이야기가 나오게 된다. 빠르면 25년 정도에도 진행이 시작될 수 있다. 

10년은 매우 짧은 시간이다.

10대에서 30대 인구가 급감하고 있다.

이는 앞으로 주택 실구매 수요가 매우 빠른 속도로 줄어들 것이어서 아파트 재건축 메리트 역시 예전 같지 않을 것임을  의미한다.

그러므로 재건축까지 가져갈 생각이 아니라면 오래된 아파트는 피하는 것이 좋다.

 

셋째, 자기자본이 부족하다면 자신의 연봉 대비 원리금 상환 비중(DSR) 35% 이내 그리고 15년(최대 20년) 내에 상환이 가능한 규모의 대출을 통해  구입이 가능한 아파트를 선정한다.

그 이유 : 자신의 소득 대비 원리금 상환 비중이 너무 높거나 혹은 대출 상환기간이 너무 길면 가족의 삶의 질이 매우 낮아질 수 있다.

주택이 자신과 가족 구성원 인생의 전부는 아니다.

앞으로는 주택에 몰빵하고 가족의 삶의 질을 매우 오랜 기간 낮추어 살아도 될 정도로 주택가격이 가족의 삶을 한 순간에 끌어올리지 않을 가능성이 높은 시대가 될 것이다.

그러므로 지금까지처럼 대출기간을 매우 길게 잡아 은퇴할 시기까지 대출금을 갚는다는 계획은 가능하면 지양하는 것이 좋겠다.

 

넷째, 만약 나는 누구의 말도 믿지 않으며, 그래도 재건축까지 가져갈 목적으로 노후아파트를 구입한다면 매입가격 외에 향후 재건축 자기분담금으로 최소 3억에서 5억 +a 정도가 추가로 필요할 것임을 염두에 두어야 한다.

그 이유 : 한국의 경우 서구와 달리 30년 전후에서 재건축이 일반적으로 진행된다.(서구에 비하면 절반 밖에 안 되는 아파트 사용연한은 사실상 부실자재 사용과 부실공사를 통한 건축이 가능하도록 되어 있는 건축법 등 부동산 공법의 문제다.)

출생인구는 급감하는데 지난 1990년 초 이후 한국의 아파트는 매년 십만에서 수십만 호씩 새롭게 지어져 왔다.

그 수가 1,400만 호를 넘고 있다. 이 중 대부분이 15층 이상 중, 고층 아파트다.

이는 앞으로 15층 이상 중, 고층 아파트들의 재건축 문제가 사회문제화 될 것이며(이미 그런 조짐이 보이고 있다), 중고층 아파트 재건축 비용이 일반분양으로 충당되기보다는  대부분 조합원들의 높은 자기분담금으로 새롭게 지어야 하는  재건축의 무덤이 될 것이란 의미다.

 

다섯째, 자신의 소득으로 충분히 감당할 수 있는 상황에서 구입하는 경우라 하더라도 가능하면 신축아파트를 중심으로 리스트업 한다.

그 이유 : 출생률 급감과 매년 노후화된 수도권 중, 고층 아파트들의 급격한 증가는 시장에서 오래된 고층아파트 기피현상을 불러올 것이다.

이는 매년 상승하는 공사비로 인한 수억원 대의 조합원 자기분담금과도 밀접한 관련이 있다. 

 

여섯째, 학령아동을 둔 가정이라면 준공승인 후 건축상태 양호가 입증된 신축급 아파트이면서도 가능하면 수도권의 경우 역세권이나 학교, 대형병원과 백화점 등 생활편의시설이 갖춰진 곳으로 리스트업 한다.

그 이유 : 출생률 감소와 매년 노화화된 수도권 중, 고층 아파트들의 급격한 증가로 인해 가능하면 투자가치를 겸비한 입지를 중시하는 경향이 이전보다 더욱 두드러질 것이다.

이는 정부가 바뀔때마다 연례행사처럼 행해지는 부동산 경기부양의 햇볕을 받는 대상이 더욱 차별화될 것이라는 의미와도 연결되는 부분이다.

 

일곱째, 선분양이나 공사완료가 안된 상태의 후분양은 가능하면 피하는 것이 좋다.

후분양제는 사실상 준공까지 아직 공기가 많이 남은 상태(후분양제 상당수가 60% 정도 공정에서 이뤄진다)인 경우가 많아 사실상 상태를 확인할 수 없기 때문에 후분양제도 가능하면 피하는 것이 좋다.

다만  준공 후 미분양 물량과 같이 준공직전 상태이지만 계약 전에 건축하자 여부 사전확인이 가능하다면 고려할만 하다.

그 이유 : 한국건설사들이 지난 수십 년간 아파트를 지은 행태는 그냥 한 마디로 쓰레기다.

그 행태는 현대로 올수록 더욱 악랄하게 진화하고 있다.

최근 같은 경우 발암물질 덩어리 싸구려 마감자재 사용, 철근 등 자재 빼먹기, 기반시설 축소 등으로 인해 준공 전 입주자점검에서 층간소음은 기본이고 이외에도 수십, 수백 건의 하자가 발견되지 않는 아파트를 매우 찾기 힘든 지경이다.

주식처럼 사고팔고를 쉽게 할 수 없고, 일단 주택구입 시 최소 10년 이상 거주할 것이므로 비용을 조금 더 지불하더라도 검증된 아파트를 구입하는 것이 안정적이다.

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